CES несиелері инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыру үшін DSCR қалай пайдаланады

Жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін Closed End Second (CES) несиесі жеке табысқа сенбей-ақ иесі емес жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың бірегей әдісін ұсынады. Қарызды өтеу коэффициентін пайдалану арқылы (DSCR) сәйкестендіру үшін, бұл жылжымайтын мүлік кірісіне негізделген несиелер жалға берілетін ақша ағынына назар аударады, бұл оларды портфельдерді кеңейту үшін өте қолайлы етеді. Келіңіздер, CES несиелері ақша ағынына негізделген несиелеу үшін қалай жұмыс істейтінін және неге олар ойынды өзгертетінін зерттейік.

CES несиесі - бұл қосымша ұтыс алуға мүмкіндік бермейтін, көбінесе меншік иесі емес несиелер үшін негізгі несиемен бірге пайдаланылатын, белгіленген мерзімді екінші ипотека. Жеке кірісті растауды талап ететін дәстүрлі екінші ипотекадан айырмашылығы, инвестициялық жылжымайтын мүлікке арналған жабық екінші несие жарамдылықты бағалау үшін DSCR пайдаланады. Қарыз қызметін өтеу коэффициенті бірінші және екінші ипотекалық төлемдерді (негізгі борыш, пайыздар, салықтар, сақтандыру және HOA комиссиялары) қоса алғанда, оның қарыз міндеттемелеріне қарсы мүліктің жылдық жалдау кірісін өлшейді. 1,0 немесе одан жоғары DSCR мүліктің кірісі оның қарыздарын жабатынын көрсетеді, ал несие берушілер ақша ағынына негізделген несиелеу үшін әдетте 1,25-ті таңдайды.

Бұл жеке кірісті растау әдісі маңызды ұтыс болып табылады. Инвесторларға W-2 немесе салық декларациясы қажет емес; оның орнына несие берушілер мүлікті жалға беру әлеуетін бағалайды, бұл күрделі қаржысы бар адамдар үшін CES несиелерін қолжетімді етеді. Олар сондай-ақ шетел азаматы болып табылады, бұл халықаралық инвесторларға жергілікті кіріс жазбаларынсыз АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікке қол жеткізуге мүмкіндік береді. Мысалы, шетелдік азамат жеке кіріс кедергілерін айналып өтіп, DSCR 1,3 ай сайын 4000 АҚШ долларын құрайтын жалға берілетін мүлікке CES несиесін қамтамасыз ете алады.

Piggyback ok құрылымдары икемділікті арттырады. Жабық аяқталатын екінші несие алдын ала шығындарды азайту үшін бірінші ипотекамен жұптастырылған бастапқы төлемдерді немесе жөндеуді жабуы мүмкін. Инвесторды 500 000 долларлық жалдамалы жылжымайтын мүлікке мақсатты түрде елестетіп көріңіз: бірінші ипотека 75% (375 000 доллар) жабады, ал CES несиесі қалған 20% (100 000 доллар) қаржыландырады, тек 5% қолма-қол ақша қалдырады. Бұл бРезерводан әрі инвестициялар үшін өтімділік.

Дегенмен, DSCR негізіндегі CES несиелері ескертулермен бірге келеді. Екінші ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелер жиі жоғарырақ, ал несие-құнға біріктірілген (CLTV) коэффициенттері 75-85% шегінде болуы мүмкін. Бос жұмыс орындары немесе нарықтың ауысуы жылжымайтын мүлік кірісіне негізделген несиелерге де әсер етуі мүмкін, сондықтан инвесторлар жалға алудың күшті сұранысын қамтамасыз етуі керек. Осы факторларға қарамастан, CES несиелері сияқты меншік иесі емес несиелер портфельді өсіру үшін теңдесі жоқ мүмкіндіктер ұсынады, әсіресе жеке кірісті тексерусіз және қол жетімділікті қамтамасыз ететін шетелдік қолжетімді опцияларсыз.