Жылдық пайыздық мөлшерлеме (APR) - жылдық мөлшерлеме ретінде ипотека құнын көрсететін пайыздық мөлшерлеме. Бұл мөлшерлеме, ең алдымен, ипотека бойынша белгіленген нота мөлшерлемесінен немесе жарнамаланған мөлшерлемеден жоғары болуы мүмкін, себебі ол ұпайларды және басқа несиелік шығындарды ескереді. APR үй сатып алушыларға әр несиенің жылдық құнына негізделген ипотеканың әртүрлі түрлерін салыстыруға мүмкіндік береді. APR «несиенің нақты құнын» өлшеуге арналған. Ол несие берушілер үшін тең жағдай жасайды. Бұл несие берушілердің төмен мөлшерлемені жарнамалауына және комиссияларды жасыруына жол бермейді.

APR ай сайынғы төлемдеріңізге әсер етпейді. Сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз пайыздық мөлшерлеме мен несиенің ұзақтығына байланысты.

APR есептеулері несие берушілер алатын әртүрлі комиссиялармен жүзеге асырылатындықтан, төменірек APR бар несие міндетті түрде жақсы мөлшерлеме емес. Несиелерді салыстырудың ең жақсы жолы - несие берушілерден бірдей пайыздық мөлшерлемемен бірдей бағдарлама түріне (мысалы, 30 жылға бекітілген) өз шығындарының шынайы бағасын ұсынуды сұрау. Одан кейін үй иелерін сақтандыру, меншік құқығы үшін комиссия, эскроу комиссиясы, адвокаттық комиссия және т.б. сияқты несиеден тәуелсіз комиссияларды жоюға болады. Енді барлық несиелік комиссияларды қосыңыз. Несие комиссиясы төмен несие берушінің несие комиссиясы жоғары несие берушіге қарағанда арзан несиесі бар.

Төмендегі төлемдер әдетте APR құрамына кіреді:

Ұпайлар - жеңілдік нүктелері де, бастапқы нүктелер де

Алдын ала төленген пайыздар. Несие жабылған күннен бастап айдың соңына дейін төленетін пайыздар.

Несиені өңдеу үшін комиссия

Андеррайтинг ақысы

Құжаттарды дайындау ақысы

Жеке ипотека-сақтандыру

Эскроу төлемі

Төмендегі төлемдер әдетте APR-ға қосылмайды:

Тақырып немесе анықтамалық алым

Қарыз алушының адвокаттық ақысы

Үйді тексеру ақысы

Жазу ақысы

Трансферттік салықтар

Несиелік есеп

Бағалау ақысы

Төменде ипотекаға өтініш берген кезде қажет құжаттар тізімі берілген. Дегенмен, әрбір жағдай бірегей және сізден қосымша құжаттарды ұсыну талап етілуі мүмкін. Сондықтан, сізден қосымша ақпарат сұралса, ынтымақтастықта болыңыз және сұралған ақпаратты мүмкіндігінше тезірек беріңіз. Бұл өтініш беру процесін жылдамдатуға көмектеседі.

Сіздің меншік

Барлық шабандоздарды қоса алғанда, қол қойылған сату шартының көшірмесі

Үйге салған депозитті тексеру

Барлық тартылған риэлторлардың, құрылысшылардың, сақтандыру агенттерінің және адвокаттардың аты-жөні, мекенжайлары және телефон нөмірлері

Листинг парағының көшірмесі және бар болса заңды сипаттама (егер мүлік кондоминиум болса, кондоминиум туралы декларацияны, заңға тәуелді актілерді және ең соңғы бюджетті көрсетіңіз)

Сіздің кірісіңіз

Ең соңғы 30 күндік кезеңдегі және бір жылдан бері төленген төлемдеріңіздің көшірмелері

Соңғы екі жылдағы W-2 үлгілерінің көшірмелері

Соңғы екі жылдағы барлық жұмыс берушілердің аты-жөні мен мекенжайы

Соңғы 2 жылдағы жұмысқа орналасудағы кемшіліктерді түсіндіретін хат

Жұмыс визасы немесе жасыл карта (алдыңғы және артқы жағының көшірмесі)

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған болса немесе комиссиялық немесе бонус, пайыз/дивидендтер, немесе жалдау кірісі болса:

Соңғы екі жыл үшін толық салық декларациясын PLUS жыл басынан бастап пайда мен залал туралы есеп беруді қамтамасыз етіңіз (қоса берілген кестелер мен мәлімдемелерді қоса толық салық декларациясын беріңіз. Егер ұзартуды тапсырған болсаңыз, кеңейтімнің көшірмесін беріңіз.)

Соңғы екі жылдағы барлық серіктестіктер мен S-корпорацияларға арналған K-1 (қайтаруыңызды екі рет тексеріңіз. K-1-дің көпшілігі 1040-қа қосылмаған.)

Аяқталған және қол қойылған Федералдық серіктестік (1065) және/немесе Корпоративтік табыс салығы бойынша декларация (1120), оның ішінде соңғы екі жылдағы барлық кестелер, мәлімдемелер және қосымшалар. (Егер сіздің меншік позицияңыз 25% немесе одан жоғары болса ғана қажет.)

Егер сіз алимент немесе балаларды қолдауды талап ету үшін пайдалансаңыз:

Ажырасу туралы ұйғарым/сот бұйрығының сомасы көрсетілген, сондай-ақ өткен жылдың ақшалай қаражатының түскенін растайтын құжатты ұсыну

Әлеуметтік қамсыздандыру бойынша табыс, мүгедектік немесе VA жәрдемақыларын алсаңыз:

Агенттіктен немесе ұйымнан марапаттау хатын беріңіз

Қаражат көзі және бастапқы жарна

Қолданыстағы үйді сату - ағымдағы тұрғылықты жеріңіздегі қол қойылған сату шартының көшірмесін және егер сатылмаған болса, листингтік келісім-шарттың көшірмесін беріңіз (жабу кезінде сіз есеп айырысу/жабу мәлімдемесін де ұсынуыңыз керек)

Жинақ, чек немесе ақша нарығының қорлары – соңғы 3 айдағы банк үзінділерінің көшірмелерін ұсыну

Акциялар мен облигациялар - сіздің брокеріңізден мәлімдеменің көшірмелерін немесе сертификаттардың көшірмелерін беріңіз

Сыйлықтар - Қолма-қол ақшаңыздың бір бөлігі жабылатын болса, сыйлық аффидавитін және қаражатты алғаныңызды растаңыз.

Өтінішіңізде және/немесе несие есебінде пайда болатын ақпарат негізінде сізден қосымша құжаттарды ұсыну талап етілуі мүмкін

Қарыз немесе міндеттемелер

Соңғы үш айлық көшірмелердің көшірмелерімен барлық ағымдағы қарыздар бойынша барлық атаулардың, мекенжайлардың, шот нөмірлерінің, қалдықтарының және ай сайынғы төлемдердің тізімін дайындаңыз.

Барлық атауларды, мекенжайларды, шот нөмірлерін, қалдықтарды және соңғы екі жылдағы ипотека иелерінің және/немесе жалға берушілердің ай сайынғы төлемдерін қосыңыз

Егер сіз алимент немесе балаға алимент төлеп жатсаңыз, міндеттеменің талаптары көрсетілген неке реттеуін/сот бұйрығын қосыңыз.

Өтінім ақы(лар)ын жабу үшін тексеріңіз

Несиелік скоринг – кредиторлар сізге несие беру-бермеуді анықтауға көмектесетін жүйе. Сіз және сіздің несиелік тәжірибеңіз туралы ақпарат, мысалы, шотты төлеу тарихы, сізде бар шоттардың саны мен түрі, кешіктірілген төлемдер, инкассация әрекеттері, өтелмеген қарыз және шоттардың жасы сіздің несиелік өтініміңізден және несиелік есептен жиналады. Статистикалық бағдарламаны пайдалана отырып, кредиторлар бұл ақпаратты профильдері ұқсас тұтынушылардың несиелік көрсеткіштерімен салыстырады. Несиелік скоринг жүйесі қарызды кім өтейтінін болжауға көмектесетін әрбір фактор үшін ұпай береді. Ұпайлардың жалпы саны -- несиелік ұпай -- сіздің қаншалықты несие қабілетті екеніңізді болжауға көмектеседі, яғни несиені өтеу және мерзімінде төлемдерді жүзеге асыру ықтималдығы.

Ең көп қолданылатын несие ұпайлары - FICO ұпайлары, оларды Fair Isaac Company, Inc. әзірлеген. Сіздің ұпайыңыз 350 (жоғары тәуекел) мен 850 (төмен тәуекел) арасында төмендейді.

Несиелік есеп көптеген несиелік скорингтік жүйелердің маңызды бөлігі болғандықтан, несиелік өтінімді жібермес бұрын оның дәлдігіне көз жеткізу өте маңызды. Есептің көшірмелерін алу үшін несиелік есеп беретін үш негізгі агенттікке хабарласыңыз:

Эквифакс: (800) 685-1111

Experian (бұрынғы TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Транс одақ: (800) 916-8800

Бұл агенттіктер несиелік есеп үшін сізден $9.00 дейін ақы алуы мүмкін.

Сіз Equifax, Experian және TransUnion сияқты ұлттық тұтынушылық несиелік есеп беру компанияларының әрқайсысынан 12 ай сайын бір тегін несие есебін алуға құқылысыз. Бұл тегін несие есебінде сіздің несие ұпайыңыз болмауы мүмкін және оны келесі веб-сайт арқылы сұрауға болады: https://www.annualcreditreport.com

Несиелік скоринг үлгілері күрделі және көбінесе кредиторлар мен несиенің әртүрлі түрлері үшін өзгереді. Егер бір фактор өзгерсе, сіздің ұпайыңыз өзгеруі мүмкін -- бірақ жақсарту әдетте бұл фактордың модель қарастыратын басқа факторларға қатыстылығына байланысты. Кредитор ғана сіздің несиелік өтініміңізді бағалау үшін пайдаланылатын нақты үлгі бойынша ұпайыңызды жақсартуға болатынын түсіндіре алады.

Дегенмен, баллдық үлгілер әдетте несиелік есепте келесі ақпарат түрлерін бағалайды

Несиелік шоттардың болуы әдетте жақсы болғанымен, несие картасының тым көп шоттары сіздің ұпайыңызға теріс әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, көптеген модельдер сізде бар несие шоттарының түрін қарастырады. Мысалы, кейбір скоринг үлгілері бойынша қаржы компанияларының несиелері сіздің несие ұпайыңызға теріс әсер етуі мүмкін.

Скоринг үлгілері несие есебіндегі ақпаратқа ғана емес негізделуі мүмкін. Мысалы, үлгі сіздің несиелік өтініміңіздегі ақпаратты да қарастыруы мүмкін: жұмысыңыз немесе кәсібіңіз, жұмысыңыздың ұзақтығы немесе сіздің үйіңіз бар ма.

Көптеген модельдер бойынша несие ұпайыңызды жақсарту үшін шоттарыңызды уақытында төлеуге, өтелмеген қалдықтарды төлеуге және жаңа қарыз алмауға көңіл бөліңіз. Ұпайыңызды айтарлықтай жақсарту үшін біраз уақыт қажет болуы мүмкін.

Мүлік сізге сатушыдан ресми түрде «Жабуда» немесе «Қаржыландыруда» беріледі.

Жабылған кезде мүліктің меншік құқығы сатушыдан сізге ресми түрде ауысады. Бұл сізді, сатушыны, жылжымайтын мүлік агенттерін, сіздің адвокатыңызды, несие берушінің адвокатын, титулдық немесе эскроу фирмасының өкілдерін, кеңсе қызметкерлерін, хатшыларды және басқа қызметкерлерді қамтуы мүмкін. Қорытынды жиналысқа қатыса алмасаңыз, яғни штаттан тыс жерде болсаңыз, сізді қорғаушыдан қорғауға болады. Сатып алу ұсынысындағы күтпеген жағдайлар туралы баптарға немесе орнатуды қажет ететін кез келген эскроу шоттарына байланысты жабу 1 сағаттан бірнеше уақытқа дейін созылуы мүмкін.

Жабу немесе есеп айырысу кезіндегі құжат айналымының көпшілігін адвокаттар мен жылжымайтын мүлік мамандары жасайды. Сіз кейбір жабылу әрекеттеріне қатысуыңыз немесе болмауыңыз мүмкін; бұл кіммен жұмыс істеп жатқаныңызға байланысты.

Жабу алдында сіз соңғы тексеруден өтуіңіз керек немесе сұралған жөндеу жұмыстарының орындалғанын және үйде қалуға келісілген заттардың, мысалы, перделер, жарықтандыру құрылғылары және т.б.

Көптеген штаттарда есеп айырысу титулдық немесе эскроу фирмасымен аяқталады, онда сіз барлық материалдар мен ақпаратты және тиісті кассалық чектерді жібересіз, осылайша фирма қажетті төлемді жасай алады. Сіздің өкіліңіз сатушыға чекті жеткізеді, содан кейін сізге кілттерді береді.

Кіріспе

Бұл тақырып жоғары бағадағы ипотекалық несие туралы ақпаратты қамтиды, соның ішінде:

· HPML анықтамасы

· HPML несиесіне қойылатын талаптар

HPML анықтамасы

Жалпы алғанда, жоғары бағаланған ипотекалық несие - бұл орташа ұсыныс мөлшерлемесі деп аталатын эталондық мөлшерлемеден жоғары жылдық пайыздық мөлшерлеме немесе APR.

Average Prime Offer Rate (APOR) – жоғары білікті қарыз алушыларға ұсынылатын ипотека бойынша орташа пайыздық мөлшерлемелерге, комиссияларға және басқа шарттарға негізделген жылдық пайыздық мөлшерлеме.

Несиенің қандай түріне байланысты APR APOR-дан белгілі бір пайызға жоғары болса, сіздің ипотекаңыз жоғары бағаланған ипотекалық несие болып саналады:

· Бірінші ипотекалық несиелер: APR APOR-дан 1,5 пайыздық тармақ немесе одан жоғары.

· Jumbo Loan: APR APOR-дан 2,5 пайыздық пункт немесе одан жоғары

· Бағынышты кепіл ипотекасы (2-ші кепіл): осы ипотеканың APR APOR-дан 3,5 пайыздық тармаққа немесе одан жоғары.

HPML несиесіне қойылатын талаптар

Бағасы жоғары ипотекалық несие орташа шарттары бар ипотекаға қарағанда қымбатырақ болады. Сондықтан сіздің несие берушіңіз несиені қайтара алатыныңызға және дефолтқа жол бермейтініне көз жеткізу үшін қосымша қадамдар жасауы керек. Сіздің несие берушіге мыналар қажет болуы мүмкін:

·Лицензияланған немесе сертификатталған бағалаушыдан толық ішкі сараптаманы алыңыз

·Егер ол «Төңкерілген» үй болса, үйіңізге екінші бағаны тегін беріңіз

·Көп жағдайда кем дегенде бес жыл бойы эскроу шотын сақтаңыз

Кіріспе

Бұл тақырыпта ATR ережесі және ипотекалық несие туралы ақпарат бар, соның ішінде:

· ATR ережесі дегеніміз не?

· Квалификациялық ипотекадан босатылған несие түрлері

ATR ережесі дегеніміз не?

Төлеу қабілеті туралы ереже - бұл ипотекалық несие берушілердің көпшілігі несиені қайтара алатындығыңызды талап ететін ақылға қонымды және адал шешім.

Ережеге сәйкес, несие берушілер әдетте қарыз алушының кірісін, мүлкін, жұмыс орнын, несие тарихын және ай сайынғы шығыстарын біліп, қарастырып, құжаттандыруы керек. Несие берушілер қарыз алушының несиені өтей алатынын анықтау үшін кіріспе немесе «тизер» мөлшерлемесін пайдалана алмайды. Мысалы, егер ипотеканың төмен пайыздық мөлшерлемесі болса, ол кейінгі жылдары көтерілсе, несие беруші қарыз алушының жоғары пайыздық мөлшерлемені төлей алатындығын анықтау үшін ақылға қонымды күш салуы керек.

Несие берушінің өтеу қабілеті ережесін ұстануының бір жолы - «Білікті ипотека» жасау.

Квалификациялық ипотекадан босатылған несие түрлері

· «Тек пайыздық» кезең, сіз негізгі қарызды төлемей тек пайызды төлейсіз, бұл сіз қарызға алған ақша сомасы.

· «Теріс амортизация» төлем жасап жатқаныңызға қарамастан, несиенің негізгі сомасын уақыт өте келе ұлғайтуға мүмкіндік береді.

· Несие мерзімінің соңында әдеттегіден көп төлемдер болып табылатын «Балон төлемдері». Несие мерзімі - бұл сіздің несиеңізді қайтаруға болатын уақыт ұзақтығы. Шағын несие берушілер берген несиелер үшін белгілі бір шарттарда баллон төлемдеріне рұқсат етілгенін ескеріңіз.

· 30 жылдан астам несие мерзімі.

Адалдық облигациялары олардың сақтанушыларын арнайы көрсетілген тараптардың зиянды немесе алдамшы әрекеттерінің нәтижесінде болатын кез келген шығыннан қорғауға арналған. Көп жағдайда адалдық облигациялары корпорацияларды адал емес қызметкерлердің әрекеттерінен қорғау үшін қолданылады.

Олар облигациялар деп аталатынына қарамастан, адалдық облигациялары шын мәнінде бизнеске/жұмыс берушілерге сақтандыру полисінің бір түрі болып табылады, оларды бизнеске қасақана зиян келтіретін қызметкерлердің (немесе клиенттердің) салдарынан болатын шығындардан сақтандырады. Олар қызметкерге қаржылық тұрғыдан дұрыс емес пайда әкелетін немесе бизнеске қаржылық жағынан қасақана зиян келтіретін кез келген әрекеттерді қамтиды. Адалдық облигациялары саудаланбайды және қалыпты облигациялар сияқты пайыздарды есептемейді.

 

Түйіндеме

Адалдық облигациялары полис ұстаушыларын қызметкерлер немесе клиенттер жасаған зиянды және зиянды әрекеттерден қорғайды.

Адалдық облигацияларының екі түрі бар: бірінші тараптың облигациялары (компанияларды қызметкерлердің немесе клиенттердің зиянды әрекеттерінен қорғайтын) және үшінші тараптың облигациялары (компанияларды келісім-шартқа отырған жұмысшылардың зиянды әрекеттерінен қорғайтын).

Облигациялар пайдалы, өйткені олар компанияның активтеріне теріс әсер ететін әрекеттерден хеджирлеуді қамтамасыз ететін тәуекелдерді басқару стратегиясының бөлігі болып табылады.

Облигациялар ұрлық және ұрлық сияқты негізгі қылмысты сақтандыру полистерімен қамтылған көптеген нәрселерді қамтиды, бірақ олар сондай-ақ бұл саясатта болмауы мүмкін нәрселерді де қамтиды. Бұған алаяқтық, жалғандық, қаржы жымқыру және қаржы институттары мен ірі компаниялардың қызметкерлері жасай алатын көптеген басқа да «ақ жағалылар» қылмыстары жатады.

Үлестік несие, сондай-ақ үлестік несие ретінде белгілі тұрғын үй үлестік несиесі немесе екінші ипотека - тұтынушылық қарыздың бір түрі. Тұрғын үйге арналған несиелер үй иелеріне өз үйіндегі меншікті капиталмен қарыз алуға мүмкіндік береді. Несие сомасы үйдің ағымдағы нарықтық құны мен үй иесінің ипотекалық балансы арасындағы айырмашылыққа негізделген. Тұрғын үйдегі үлестік несиелер, әдетте, тұрақты мөлшерлемемен сипатталады, ал типтік балама, үйдегі үлестік несие желілері (HELOCs) әдетте өзгермелі мөлшерлемелерге ие.

НЕГІЗГІ МӘЛІМЕТТЕР:

«Үйге үлестік несие» немесе «екінші ипотека» ретінде белгілі тұрғын үйге арналған несие тұтынушылық қарыздың бір түрі болып табылады.

Тұрғын үйге арналған несиелер үй иелеріне өздерінің резиденциясындағы меншікті капиталға қарыз алуға мүмкіндік береді.

Тұрғын үйге берілетін несиенің сомалары үйдің ағымдағы нарықтық құны мен төленетін ипотекалық баланс арасындағы айырмашылыққа негізделген.

Тұрғын үйге арналған несиелер екі түрлі болады - тіркелген мөлшерлемесі бар несиелер және тұрғын үй үлестік несие желілері (HELOC).

Тіркелген мөлшерлемемен тұрғын үй үлестік несиелері бір реттік соманы береді, ал HELOC қарыз алушыларға револьверлік несие желілерін ұсынады.

Кешіктірілген қаржыландыру транзакциясында сіз бұрын қолма-қол ақшамен сатып алған мүліктің сатып алу бағасы мен жабылу шығындарын өтеу үшін мүліктен қолма-қол ақшаны дереу ала аласыз. . Бұл сізге қолма-қол ақшаны сатып алушы болудың артықшылығына ие болуға және сатушыларға транзакцияның жабылатынын білуге ​​мүмкіндік береді, сонымен бірге барлық жинақтарыңызды үйіңізде байлап алмау үшін көп ұзамай ипотека алуға мүмкіндік береді.

Сіз кешіктірілген қаржыландыруды өзіңізге үй үшін қолма-қол ақшамен төлеумен бірге келетін келіссөздер артықшылығын беру тәсілі ретінде қарастыра аласыз, сонымен бірге өзіңізді «үйді кедей» етудің орнына ипотека бойынша ай сайынғы төлемдерді жасау арқылы ұзақ мерзімді қаржылық икемділік береді.

Жалдау құны инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін өте маңызды. Сонда жалдау құнын қалай анықтауға болады? Келесі веб-сайттар сізге көмектесуі мүмкін.

Кіру қажет емес, тегін.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Жоғарыда аталған екі веб-сайт жиі пайдаланылады. Оларда ең үлкен инвентарь бар, ең көп сайт трафигі бар және жалға берушіні маркетингтен жалдау жинауға дейін апаратын қызметтерді ұсынады.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

САЯСАТТЫ ӘЗІРЛЕУ ЖӘНЕ ЗЕРТТЕУ КЕҢСЕСІ ресми сайты.

Жоғарыда аталған үш веб-сайт нарықтың болжалды жалдау ақысын білу үшін жеткілікті болуы керек.

Дегенмен, бұл тек сіздің анықтамаңыз үшін, егер жалға беруден алынған табыс сәйкес келетін кіріс үшін пайдаланылса, бағалау есебі немесе жалдау шарты әлі де қажет болуы мүмкін.

Кәдімгі несиелерде DTI қатынасы/Резервтер/ LTV/ Несиелік жағдай бойынша шектеу талаптары бар. Жалпы алғанда, қарыз алушылардың көпшілігі кірісі мен несиелік ұпайы жоғары кәдімгі несиені талап ете алады. Кейбір қарыз алушылар үшін олардың табысы төмен немесе әртүрлі кіріс түрлері бар, бұл нашар салық декларациясына әкеледі; Фанни Мэй несиелері үй ипотекалық несиелері болса, мұндай түрді қабылдамауы мүмкін.

Бұл жағдайда сіз QM емес өнімдерді ұсынатын кейбір ипотекалық несие берушіні табуға тырысуыңыз мүмкін. AAA Lendings енді банк үзіндісін, Platinum Jumbo, Инвестордың ақша ағынын (жұмыс туралы ақпарат қажет емес, DTI қажет емес), активтердің сарқылуын және шетелдік ұлттық бағдарламаларды ұсынады. Әркім төмен бағамен және ең жақсы бағамен лайықты өнімді таба алады.

Міне, жақында ризашылық сценарийлерінің бірнеше мысалдары:

Кепілдік берілмеген пәтерлерді қоса алғанда, көптеген мүліктері бар жылжымайтын мүлік инвесторлары. ----Инвесторлардың ақша ағыны

Салық декларациясында табысы көрсетілген тамаша несиесі бар өзін-өзі жұмыспен қамтыған қарыз алушы оларға қол жеткізе алатын сәнді үйге сәйкес келмейді. ----Тек банк үзіндісі

Қарыз алушының өндіріп алудан небары екі жыл болған құлдырау жағдайы. ---- Platinum Jumbo

Қарыз алушы миллиондаған долларлық бизнесін сатып, содан кейін армандаған үйін тапты, бірақ құжаттауға табыс көзі болмады.----Активтердің сарқылуы