LIBOR, бір кездері қаржы нарықтарындағы ең маңызды сан, 2023 жылдың маусымынан кейін тарихтан жойылады және енді несиелерді бағалау үшін пайдаланылмайды.

2022 жылдан бастап көптеген ипотекалық несие берушілердің реттелетін мөлшерлемесі бар несиелері индекске - SOFRге байланысты.

SOFR құбылмалы несие мөлшерлемелеріне қалай әсер етеді?Неліктен LIBOR орнына SOFR қолданылуы керек?

Бұл мақалада біз SOFR деген не екенін және реттелетін пайыздық мөлшерлемелерді есептеу кезінде қандай негізгі алаңдаушылық тудыратынын түсіндіреміз.

 

Реттелетін мөлшерлемесі бар ипотекалық несиелер (ARM)

Ағымдағы жоғары пайыздық мөлшерлемелерді ескере отырып, көптеген адамдар ARMs (Adjustable-Rate Mortgage) деп аталатын реттелетін мөлшерлеме бойынша несиелерді таңдайды.

«Реттелетін» термині несиені өтеу жылдары бойынша пайыздық мөлшерлеменің өзгеретінін білдіреді: Тіркелген пайыздық мөлшерлеме алғашқы бірнеше жылда келісіледі, ал қалған жылдардағы пайыздық мөлшерлеме тұрақты аралықпен (әдетте әрбір алты ай сайын) қайта түзетіледі. немесе бір жыл).

Мысалы, 5/1 ARM пайыздық мөлшерлеме өтеудің алғашқы 5 жылында бекітілгенін және одан кейін жыл сайын өзгеретінін білдіреді.

Алайда өзгермелі кезеңде пайыздық мөлшерлеменің түзетуі де шектеледі (шаптар), мысалы, 5/1 ARM әдетте үш таңбалы 2/1/5 санымен жалғасады.

·2 пайыздық реттеуге арналған бастапқы шекті білдіреді (бастапқы реттеу қақпағы).Алғашқы 5 жылдағы бастапқы пайыздық мөлшерлемеңіз 6% болса, алтыншы жылдағы шек 6% + 2% = 8% аспауы керек.

·1 біріншіден басқа әрбір пайыздық мөлшерлемені түзетуге арналған шекті білдіреді (кейінгі түзетулер үшін шек), яғни 7 жылдан басталатын әрбір пайыздық мөлшерлеме түзетуі үшін ең көбі 1%.

·5 несиенің бүкіл мерзімі ішінде пайыздық мөлшерлемені түзетудің жоғарғы шегін білдіреді (өмір бойы түзетудің шекті), яғни пайыздық мөлшерлеме 30 жыл ішінде 6% + 5% = 11% аспауы мүмкін.

ARM есептеулері күрделі болғандықтан, ARM-мен таныс емес қарыз алушылар жиі тесікке түседі!Сондықтан қарыз алушылар үшін өзгермелі пайыздық мөлшерлемені қалай есептеу керектігін түсіну өте маңызды.

 

Өзгермелі мөлшерлемені есептеген кезде SOFR негізгі алаңдаушылықтары қандай?

5/1 ARM үшін алғашқы 5 жылдағы тіркелген пайыздық мөлшерлеме бастапқы мөлшерлеме деп аталады, ал 6-шы жылдан басталатын пайыздық мөлшерлеме индекс + маржа арқылы есептелетін толық индекстелген пайыздық мөлшерлеме болып табылады, мұнда маржа тіркелген және индекс әдетте 30 күндік орташа SOFR болып табылады.

Маржа 3% және ағымдағы 30 күндік орташа SOFR 4,06% болса, 6-шы жылы пайыздық мөлшерлеме 7,06% болады.

Бұл SOFR индексі дегеніміз не?Реттелетін мөлшерлеме несиелері қалай пайда болатынынан бастайық.

1960 жылдары Лондонда инфляция күрт өскен кезде бірде-бір банк тұрақты мөлшерлемемен ұзақ мерзімді несие беруге дайын емес еді, өйткені олар инфляцияның өсуі жағдайында болды және пайыздық мөлшерлеменің айтарлықтай жоғары тәуекелі болды.

Бұл мәселені шешу үшін банктер реттелетін мөлшерлемемен несиелер (АРМ) құрды.

Әрбір қалпына келтіру күні жеке синдикат мүшелері қаражат құнын көрсету үшін алынатын пайыздық мөлшерлемені түзетіп, бастапқы мөлшерлемеге сілтеме ретінде өздерінің тиісті қарыз шығындарын біріктіреді.

Және бұл қалпына келтіру мөлшерлемесі үшін сілтеме сіз жиі еститін LIBOR (Лондондық банкаралық ұсыныс мөлшерлемесі) болып табылады – реттелетін пайыздық мөлшерлемелерді есептеу кезінде бұрын бірнеше рет сілтеме жасалған индекс.

2008 жылға дейін қаржылық дағдарыс кезінде кейбір банктер өздерінің қаржыландыру дағдарысын жасыру үшін жоғары несиелік мөлшерлемелерді көрсетуден бас тартты.

Бұл LIBOR-тың негізгі әлсіз жақтарын ашты: LIBOR нақты транзакция негізі жоқ және оңай басқарылатыны үшін кеңінен сынға ұшырады.Содан бері банктер арасындағы несиеге сұраныс күрт төмендеді.

LIBOR-ның жоғалып кету қаупіне жауап ретінде, Федералдық резерв LIBOR-ды алмастыратын жаңа анықтамалық мөлшерлеме табу үшін 2014 жылы альтернативті анықтамалық мөлшерлемелер комитетін (ARRC) құрады.

Үш жылдық жұмыстан кейін ARRC 2017 жылдың маусымында ауыстыру мөлшерлемесі ретінде Secured Overnight Financing Rate (SOFR) ресми түрде таңдады.

SOFR қазынашылықпен қамтамасыз етілген репо нарығындағы «овернайт» мөлшерлемесіне негізделгендіктен, несиелік тәуекел дерлік жоқ;және ол манипуляцияны қиындата отырып, мәміле бағасының көмегімен есептеледі;сонымен қатар, SOFR ақша нарығында ең көп сатылатын түрі болып табылады, ол қаржыландыру нарығындағы пайыздық мөлшерлемелердің деңгейін жақсы көрсете алады.

Сондықтан, 2022 жылдан бастап SOFR өзгермелі мөлшерлемемен несиелердің көпшілігіне баға белгілеу стандарты ретінде пайдаланылатын болады.

 

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекалық несиенің артықшылықтары қандай?

Қазіргі уақытта Федералдық резерв мөлшерлемесін көтеру циклінде және 30 жылдық тіркелген ипотекалық мөлшерлемелер жоғары деңгейде.

Дегенмен, инфляция айтарлықтай төмендесе, Федералды резервтік жүйе пайыздық мөлшерлемелерді төмендету цикліне кіреді және ипотекалық несие мөлшерлемелері қалыпты деңгейге оралады.

Болашақта нарықтық пайыздық мөлшерлемелер төмендейтін болса, қарыз алушылар реттелетін мөлшерлеме бойынша несиені таңдау арқылы қайта қаржыландырусыз қайтару шығындарын тиімді төмендетіп, төмен пайыздық мөлшерлемелерден пайда көре алады.

Сонымен қатар, реттелетін мөлшерлеме несиелері де, әдетте, басқа мерзімді несиелерге қарағанда, міндеттеме мерзімі ішінде төмен пайыздық мөлшерлемелерге ие және салыстырмалы түрде төменірек ай сайынғы төлемдерге ие.

Сондықтан қазіргі жағдайда айнымалы мөлшерлемесі бар несие жақсы таңдау болар еді.